Promesa de Compra Venta: Qué Debes Saber

Comprar una propiedad no es como comprar un celular o un auto. Acá las decisiones pesan, los papeles se acumulan, y hay pasos que no puedes saltarte. Uno de ellos, que suele generar muchas dudas, es la promesa de compra venta.

👀 Spoiler: no es lo mismo que la compraventa definitiva. Pero sí es un documento clave si quieres asegurar una propiedad mientras afinas detalles (como el crédito hipotecario, por ejemplo).

Aquí te cuento qué es, para qué sirve, qué debe incluir sí o sí, y qué pasa si alguien se echa para atrás. Sin tecnicismos. Sin enredos. Vamos a lo concreto.

¿Qué es la promesa de compraventa?

Imagina que encontraste el departamento de tus sueños. Lo quieres, pero aún no tienes listo el crédito hipotecario. O necesitas vender otra propiedad primero. O simplemente están esperando la escritura definitiva.

Ahí entra la promesa de compraventa.

Es un contrato previo en el que tú (como comprador) y el dueño actual (vendedor) se comprometen a firmar más adelante la compraventa definitiva, en una fecha y condiciones que ambos acuerdan. Es como decir: “no lo compro todavía, pero me comprometo a hacerlo”.

Y no, no es simbólico. Tiene efectos legales.

¿Por qué se firma este documento?

La promesa sirve para reservar legalmente la propiedad. Te da tiempo para conseguir financiamiento, hacer el estudio de títulos, revisar con calma, sin que otra persona venga y te la quite de las manos.

A su vez, el vendedor se asegura de que no le estás haciendo perder el tiempo.

En palabras simples: ambas partes se protegen mientras preparan el terreno para la compraventa final.

¿Qué debe incluir una promesa de compraventa?

No es cosa de firmar cualquier hoja con buena voluntad. La promesa debe incluir, al menos:

• Datos de las partes (nombre, RUT, domicilio)

• Identificación del inmueble

• Precio de venta acordado

• Forma y plazos de pago

• Fecha límite para firmar la compraventa definitiva

• Multas o indemnizaciones en caso de incumplimiento

• Cláusula de arras o pie en garantía, si aplica

Puede sonar mucho, pero todo esto evita malos entendidos y deja claro lo que cada uno espera de la operación.

💡 Tip legal: firma la compra venta ante notario.

¿Qué pasa si alguien se echa para atrás?

👀 Spoiler: no es tan simple como decir “me arrepentí”.

Cuando firmas una promesa de compraventa, te estás comprometiendo legalmente a comprar (o vender) esa propiedad bajo ciertas condiciones y en un plazo acordado. No es una conversación informal ni un “ya, después vemos”.

Si alguna de las partes decide no cumplir con lo pactado, eso se considera incumplimiento contractual. Y ahí empiezan los problemas.

Por ejemplo: si eres comprador y decides no seguir adelante, puedes perder el dinero que entregaste como pie o garantía (lo que muchas veces se conoce como arras).

En cambio, si el que se echa para atrás es el vendedor, lo más común es que deba devolver lo que recibió como garantía.

Además, si el contrato incluye una cláusula penal (y suele incluirla), quien incumple debe pagar la multa acordada, que puede ser un monto fijo o un porcentaje del valor total.

En resumen: romper la promesa no es gratis, y puede salir bastante caro. Por eso es clave firmar solo cuando estás 100% seguro… y bien asesorado.

¿Y si necesito cambiar alguna condición después?

La promesa se puede modificar, pero solo si ambas partes están de acuerdo. En ese caso, deben firmar una modificación por escrito y también protocolizada ante notario.

Lo que no puedes hacer es cambiar condiciones unilateralmente, como pedir más plazo sin avisar o cambiar el precio porque el mercado se movió. Acá, lo pactado es ley.

¿Se puede vender un inmueble con promesa vigente?

Si una propiedad tiene una promesa vigente, el dueño no puede venderla a otro comprador sin exponerse a un juicio por incumplimiento. Legalmente, ya está comprometido contigo.

Por eso, cuando compras una propiedad (incluso como inversión), es clave revisar si existe alguna promesa de compraventa firmada anteriormente. Y para eso, el estudio de títulos es tu mejor amigo.

¿Qué pasa si no se firma la escritura definitiva?

Si llega la fecha pactada y no se firma la compraventa final, sin justificación válida, aplica lo que se acordó en la promesa: multas, arras, cláusula penal o incluso una demanda para exigir que se cumpla.

No firmar no es gratis. Por eso es importante tener claro lo que firmaste antes.

¿Es necesario un abogado o corredor?

Técnicamente no. Legalmente, puedes hacer una promesa entre privados. Pero si no conoces el proceso, los riesgos o los términos, lo más seguro (y recomendable) es contar con un abogado especializado o corredor de propiedades que te ayude a revisar todo.

Porque no se trata solo de prometer. Se trata de entender qué estás comprometiendo.

En resumen:

✍️ La promesa de compraventa no es un trámite menor. Es un contrato con consecuencias reales.

🔐 Sirve para reservar legalmente una propiedad, mientras ambas partes se preparan para firmar la compraventa final.

📅 Debe incluir datos clave: precio, plazos, multas y condiciones claras.

⚠️ Romper la promesa tiene costos. Y no son simbólicos.

🧠 Firmar con confianza también significa firmar con información.

Y ahora que lo sabes, la próxima vez que escuches “promesa de compraventa”, no lo verás como un mero paso intermedio. Es el punto de partida serio para cumplir el sueño de tener una propiedad (o de invertir en una).

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