El truco financiero que multiplica tus ganancias! 📈
Por Tomás Charles A.El mundo de las inversiones 📈 no es juego de niños 👧👦. Requiere de habilidad, planificación y para jugar en serio... una montaña de dinero.
Pero hay una estrategia fundamental que usan los inversionistas inmobiliarios más valientes y exitosos 😎.
¡Este Blog fue maratónico! 🥵
Para hacerlo tuvimos que encontrar un caso de estudio, un proyecto inmobiliario en particular en Santiago de Chile El edificio Toro Mazote en Estación Central, uno de los infames “Guettos Verticales”. 🤧
Y tuvimos que desglosar cada uno de sus costos, rentabilidades, su arquitectura y sus estrategias.
Entender hasta el ultimo detalle para mostrarte cómo este truco no solo multiplicó las ganancias de los inversionistas, sino que además...
lo hicieron con tú dinero
Si miramos nuestro caso de estudio veremos que el costo estimado de construcción para este edificio es de unos 28 millones de dólares (exactamente $28.278.470 ☝️🤓).
Entonces cabe preguntarse...
¿De dónde viene ese capital?
En Chile existen cientos de personas con un patrimonio superior a 30 millones de dólares, pero cualquiera de ellos lo pensaría dos veces antes de desembolsar 28 millones en un solo proyecto, aquí es donde entra en juego una jugada económica fundamental...
El APALANCAMIENTO 🧠 💪
Diccionario Fraccional: ☝️🤓
El apalancamiento financiero es una estrategia que permite a los inversores usar fondos prestados, para aumentar la rentabilidad de un proyecto.
Para entender el apalancamiento tomemos un ejemplo simple:
Imaginemos que tienes 10 millones disponibles para invertir.
Ahora asumamos que cada proyecto requiere de una inversión de 10 millones y va a rentar a un 20%.
La lógica diría que debemos destinar 10 millones para desarrollar el edificio y cobrar 12 millones al final.
¡Perfecto! 🤌
¿Pero qué pasaría si usamos la plata de otros? 🤔
Supongamos que un banco nos presta dinero con un 5% de interés.
Pero para hacerte ese préstamo te exigirán a ti, el inversionista, que aportes al menos un 20% de la inversión para demostrar que también estás participando del riesgo.
Ahora miremos el mismo negocio:
Gracias al apalancamiento podrías invertir sólo 2 de tus 10 millones.
Pedir un crédito por los otros 8 millones que faltan.
Y después vender el edificio en 12 millones, igual que antes.
Pero fíjate en esto... 👀
Tras pagar 8,4 millones al banco, que corresponden al crédito más el interés de 5%.
Te llevas los 3,6 millones restantes.
Habiendo obtenido 1,6 millones sobre una inversión inicial de solo 2 millones.
O una rentabilidad del 80%, que además, te deja 8 millones disponibles para diversificar en otras inversiones.
Se entiende ¿verdad? 🤨
Esto significa que...
En el caso de estudio, para una inversión de 28 millones de dólares, la inversión directa pudo ser de sólo 5.6 millones.
¡Pero espera! ✋🛑
Si sumamos el precio de lista de los 700 departamentos🤯 de este edificio, podemos suponer que terminó de venderse por un total de 50 millones de dólares (1.234.809 UF) esto significa una rentabilidad del 77%!
Pero que raro!
Si la industria en general renta entre el 16% y el 20%.
Podemos aventurar que algo se esconde detrás de los precios de estos departamentos… Es posible que la rentabilidad real sea mucho menor. Es más, probablemente ni siquiera haya rentado el 12%, y te preguntarás por qué. 🤔
El mercado inmobiliario es un terreno de juego para gigantes financieros. Las grandes corporaciones y fondos de inversión, con su capacidad de negociación y poder financiero, pueden reducir las rentabilidades esperadas por las inmobiliarias, adquiriendo propiedades al por mayor a precios significativamente más bajos que el consumidor promedio.
Esto significa que pueden comprar departamentos por menos de $50.000 dólares, mientras que las personas que los habitan deberían desembolsar más de $90.000 por el mismo producto.
Recordemos además que por apalancamiento el 80% del capital utilizado fue provisto por bancos, los mismos bancos que guardan tu dinero y el mío.
Lo que significa que estos proyectos, nos gusten o no, fueron financiado por nosotros mismos gracias a los créditos bancarios.
La unión hace la fuerza 🤝💪
¿Y cómo podemos nosotros, hacer para tener las ventajas que tienen los grandes grupos económicos al invertir en propiedades?
Podemos juntar nuestro capital entre muchas personas para competir face to face con los fondos y poner en mercado presión por una mejor vivienda.
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