Remate Inmobiliario: Todo lo que Debes Saber

En un escenario marcado por la cautela inversora y la búsqueda de oportunidades con mayor rentabilidad ajustada por riesgo, el remate inmobiliario puede resultar una alternativa atractiva para quienes buscan adquirir bienes raíces a precios potencialmente inferiores al valor de mercado.

Tradicionalmente vistos como un terreno dominado por abogados, martilleros y especialistas en litigios, este tipo de operación ha pasado a captar la atención de personas naturales, fondos privados y plataformas de inversión colaborativa que buscan capitalizar activos subvalorados.

La razón es simple: en tiempos de incertidumbre económica y restricciones crediticias, las ventanas de inversión no convencionales —como los remates— pueden ofrecer retornos atractivos.

Pero junto a esa promesa, también aparecen complejidades jurídicas, riesgos logísticos y trampas que pueden pasar desapercibidas para el inversionista novato.

En este contexto, entender el funcionamiento, los desafíos y las oportunidades de los remates inmobiliarios se vuelve indispensable.

¿Qué es un remate inmobiliario?

En términos simples, un remate inmobiliario es la venta forzada de un bien raíz a través de un proceso judicial, donde se busca liquidar un activo para saldar una deuda.

Estas pueden ser viviendas hipotecadas cuyos propietarios no pudieron seguir cumpliendo con sus obligaciones crediticias, o bienes embargados por deudas.

Las instituciones financieras, tras agotar las instancias de negociación y reprogramación, ejecutan la garantía hipotecaria y subastan la propiedad para recuperar, al menos parcialmente, el capital prestado.

El mecanismo está regulado por la legislación civil y, a diferencia de una compraventa tradicional, en los remates no existe una negociación directa entre comprador y vendedor.

En su lugar, un martillero dirige el proceso en una sala de tribunal, adjudicando la propiedad al mejor postor.

También existen remates extrajudiciales, llevados a cabo por bancos o instituciones financieras, aunque estos siguen una lógica similar.

En ambos casos, se trata de procedimientos altamente normados, con requisitos formales y tiempos definidos.

Sin embargo, esta formalidad impone barreras de entrada para quienes no están familiarizados con el mundo judicial o inmobiliario.

📉 El atractivo detrás de un remate: precio y plusvalía

Uno de los principales argumentos que motiva a los inversionistas a mirar este mercado es el descuento potencial respecto al valor comercial del inmueble.

No es inusual encontrar propiedades que se rematan por un 30% o 40% menos de su avalúo fiscal, especialmente cuando el proceso ya ha sido declarado desierto en remates anteriores.

Este diferencial de precio abre la puerta a ganancias de capital en un eventual reventa, o a un mayor rendimiento si se arrienda el inmueble.

En un contexto donde la tasa de interés real aún se ubica en niveles relativamente altos —en torno al 4,5% según datos del Banco Central a febrero de 2025—, encontrar activos subvalorados resulta especialmente atractivo para quienes buscan compensar el encarecimiento del financiamiento bancario.

Además, el aumento de la morosidad hipotecaria y las presiones sobre la economía familiar han alimentado un creciente stock de propiedades sujetas a remates, desde departamentos en zonas emergentes hasta casas con potencial comercial.

📋 Requisitos para participar en un remate

Para involucrarse en un remate inmobiliario en Chile, es esencial cumplir con ciertos requisitos:

• Identificación válida

• Mayor de 18 años

• Garantía de seriedad: Consiste en un depósito que respalda la intención de compra del postor. Este monto suele ser un porcentaje del valor mínimo de la subasta y varía según las bases establecidas para cada remate. ​

• Capacidad financiera: Es fundamental contar con los recursos necesarios para completar la transacción en caso de adjudicarse la propiedad, considerando que el saldo suele requerir el pago dentro de un plazo determinado.

Proceso de un remate inmobiliario

Publicación del remate: Las fechas y condiciones de los remates se anuncian en diferentes medios, ya sean portales inmobiliarios, sitios web de bancos, periódicos y en el sitio web de la DICREP, entre otros.

Revisión de bases: Cada remate cuenta con bases específicas que detallan las condiciones de la subasta, incluyendo el monto de la garantía, forma de pago y otros aspectos relevantes.​

Constitución de la garantía: El interesado debe depositar la garantía de seriedad en la forma y plazos establecidos en las bases del remate.​

Participación en la subasta: En la fecha y hora señaladas, se lleva a cabo la subasta, donde los postores presentan sus ofertas.​

Adjudicación y pago: El mejor postor se adjudica la propiedad y debe completar el pago según las condiciones establecidas.​

Trámites posteriores: Incluyen la firma de la escritura de compraventa, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y otros procedimientos legales necesarios para formalizar la propiedad.​

🔍 Riesgos y costos ocultos

Si bien los remates pueden abrir la puerta a oportunidades inmobiliarias únicas, también implican una serie de riesgos estructurales que no deben pasarse por alto.

Uno de los más comunes es la existencia de propiedades que, al momento de ser adjudicadas, aún se encuentran habitadas por los deudores originales o por arrendatarios.

En estos casos, el nuevo propietario podría verse enfrentado a largos y costosos procesos de desalojo, lo que retrasa el uso o la eventual venta del inmueble.

Otro punto crítico son las deudas asociadas que podrían no estar contempladas en la subasta. Contribuciones impagas, gastos comunes acumulados o incluso multas municipales pueden recaer directamente sobre el comprador, afectando la rentabilidad esperada de la inversión.

A ello se suma la dificultad para acceder a información detallada del bien raíz antes del remate. En muchos casos, no es posible inspeccionar el estado físico de la propiedad, lo que eleva el nivel de incertidumbre sobre eventuales daños estructurales, deterioro o necesidad de reparaciones mayores.

Desde el punto de vista jurídico, tampoco es un proceso exento de complejidad. La revisión del expediente judicial asociado al remate es esencial para identificar posibles contingencias legales.

Sin un análisis minucioso de la causa —incluyendo embargos, litigios pendientes o errores registrales— el riesgo de enfrentar sorpresas posteriores se incrementa significativamente.

A lo anterior se suma un factor muchas veces subestimado: la alta competencia entre postores.

Mientras más interesados haya en una subasta, más probable es que el precio final se aleje del valor mínimo publicado.

Esto puede dejar fuera a quienes tenían presupuestos acotados o expectativas de adquirir el inmueble por un monto considerablemente inferior al de mercado.

Por el contrario, en remates con poca audiencia, las probabilidades de obtener un precio atractivo aumentan. Por ello, resulta clave definir un techo máximo de oferta y no dejarse llevar por el impulso del momento.

Ante este panorama, no es recomendable abordar un remate sin el acompañamiento de un abogado experto en la materia ni sin un análisis financiero exhaustivo.

Lo que a simple vista parece una ganga puede terminar convirtiéndose en un gasto inesperado si no se realiza la debida diligencia.

🤝🏘️ El auge del crowdfunding inmobiliario: una alternativa más accesible

Ante las complejidades que implica participar en un remate inmobiliario de forma individual, el mercado ha comenzado a explorar modelos más flexibles y colaborativos de inversión.

Plataformas como Fraccional han abierto la posibilidad para que personas naturales accedan a propiedades desde montos significativamente más bajos, sin necesidad de involucrarse directamente en la adquisición ni en los trámites legales asociados.

Así, el inversionista puede obtener una fracción del retorno generado por un inmueble, sin tener que enfrentar por sí mismo los riesgos ni las complejidades operativas.

Lo que antes únicamente era posible invirtiendo un capital importante, hoy comienza a democratizarse gracias a la tecnología y a la arquitectura colaborativa de modelos como el que impulsa Fraccional.

Se trata de un cambio estructural en la forma en que se accede al mercado inmobiliario: menos barreras de entrada, más acceso al capital compartido y mayor eficiencia en la gestión de activos.

🤔 ¿El remate inmobiliario es para todos?

Si bien los remates pueden ofrecer oportunidades difíciles de encontrar en el mercado tradicional, también exigen preparación, conocimiento jurídico y una alta tolerancia al riesgo.

No basta con tener el capital: hace falta entender el proceso, evaluar el estado legal del inmueble y estar dispuesto a asumir posibles contingencias.

Por eso, antes de lanzarse a un remate inmobiliario, conviene preguntarse si realmente se cuenta con las herramientas —y el respaldo adecuado— para abordar una operación de este tipo.

Para quienes buscan invertir en bienes raíces sin exponerse a este nivel de complejidad, alternativas como Fraccional, permiten acceder al mercado inmobiliario con un enfoque más estructurado, diversificado y profesional.

En definitiva, el remate inmobiliario puede ser una buena jugada, pero no es una apuesta que deba tomarse a ciegas.

Prepararse, informarse y, sobre todo, elegir el vehículo de inversión adecuado, marcará la diferencia entre una oportunidad y un tropiezo financiero.