Cómo se Hace la Tasación de Propiedades

Cuando estás interesado en vender, comprar o solicitar financiamiento hipotecario para una propiedad, la tasación inmobiliaria se convierte en un proceso clave. Este procedimiento permite establecer un valor real y objetivo del inmueble, ayudándote a tomar decisiones más informadas y acertadas. Aquí te explicamos paso a paso cómo funciona este proceso para que estés bien preparado.

¿Qué es una tasación de propiedades?

La tasación inmobiliaria es un informe técnico realizado por un profesional especializado, conocido como tasador, cuyo objetivo es determinar el valor comercial de una propiedad en un momento específico.

Este valor se basa en múltiples factores que incluyen aspectos técnicos, legales y de mercado, siguiendo normas nacionales e internacionales establecidas.

¿Por qué necesitarías una tasación?

Existen diversas situaciones en las que solicitar una tasación profesional resulta indispensable:

Si estás vendiendo tu propiedad, una tasación te ayudará a fijar un precio competitivo basado en datos objetivos, evitando sobrevalorar o subvalorar tu inmueble.

Para obtener un crédito hipotecario, los bancos chilenos siempre exigen una tasación realizada por un profesional de su confianza para determinar cuánto están dispuestos a financiar.

En casos de herencias o divisiones patrimoniales, la tasación establece un valor justo para repartir bienes inmuebles entre herederos.

Métodos de tasación más utilizados

Los tasadores aplican principalmente tres métodos para realizar la tasación inmobiliaria:

Método comparativo de mercado

Este método es el más utilizado y consiste en comparar la propiedad evaluada con otras similares que se hayan vendido recientemente en la misma zona. Es muy efectivo en sectores donde existe alta actividad inmobiliaria, como Santiago, Valparaíso o Concepción.

Aquí, el tasador analiza propiedades de similares características en términos de ubicación, tamaño, antigüedad y condiciones.

Por ejemplo, si tu departamento en Providencia tiene 80 m², dos dormitorios y un baño, el tasador buscará transacciones recientes de departamentos similares en el sector.

Luego, aplicará factores de homologación para ajustar las diferencias (antigüedad, terminaciones, orientación, piso, vista, etc.).

Método del costo o reposición

Se utiliza principalmente para propiedades que tienen características únicas o especiales, o en lugares donde no existen suficientes propiedades comparables.

Este método calcula cuánto costaría reconstruir desde cero un inmueble similar al que está siendo tasado, descontando factores como antigüedad, desgaste o depreciación.

Método de capitalización de rentas

Este enfoque es muy común en propiedades comerciales o para inversionistas interesados en rentabilidad.

Básicamente, consiste en proyectar los ingresos futuros que podría generar la propiedad si se alquilara, descontando costos operativos y considerando riesgos asociados, para luego calcular su valor actual.

Pasos principales de una tasación

1. Solicitud y documentación previa

Antes de la visita, el tasador solicitará ciertos documentos indispensables para poder llevar a cabo una evaluación precisa.

Necesitarás entregar, entre otros:

• Escritura pública del inmueble.

• Certificado de dominio vigente emitido por el Conservador de Bienes Raíces.

• Certificado de avalúo fiscal del Servicio de Impuestos Internos (SII).

• Plano o croquis del terreno.

2. Visita física al inmueble

La tasación siempre comienza con una visita presencial del tasador a la propiedad. Durante esta visita, se evalúan detalles importantes como la superficie real del terreno y la construcción, el estado general de conservación, antigüedad del inmueble, distribución de los espacios, calidad de los materiales, y cualquier mejora o remodelación realizada.

Este análisis no solo se limita al interior de la propiedad, sino que también considera el entorno inmediato, evaluando elementos como accesibilidad, servicios cercanos y la calidad de la urbanización.

3. Investigación y análisis de mercado

Tras la inspección, el tasador realizará un estudio del sector donde se ubica tu propiedad, considerando:

• Los precios de transacciones recientes de inmuebles similares

• La oferta actual en el mercado (propiedades en venta)

• El desarrollo urbano de la zona y proyectos futuros

• Normativas municipales que puedan afectar el valor

• Tendencias del mercado inmobiliario local

4. Aplicación de la metodología y cálculo del valor

Con toda la información recopilada, el tasador aplicará la metodología más adecuada para tu tipo de propiedad.

Generalmente, se utilizan al menos dos métodos diferentes para contrastar resultados y llegar a un valor más preciso.

5. Elaboración del informe de tasación

Finalmente, el profesional elaborará un informe detallado que incluirá:

• Identificación completa de la propiedad (dirección, rol, inscripción)

• Descripción física detallada con planos y fotografías

• Análisis del sector y del mercado

• Metodología aplicada con planillas de cálculo

• Valor comercial determinado

Por lo general, los informes de tasación bancaria siguen formatos estandarizados que exigen las instituciones financieras, mientras que las tasaciones particulares pueden tener formatos más flexibles pero igualmente exhaustivos.

Aspectos clave que el tasador considera

El tasador no solo revisa aspectos físicos. También debe considerar elementos legales y económicos, como:

• Restricciones legales o servidumbres que puedan afectar el valor.

• Potencial de desarrollo futuro del sector donde está ubicada la propiedad.

• Precios históricos y tendencias recientes en el mercado inmobiliario local.

¿Qué influye en el valor de una tasación?

Hay ciertos elementos que impactan considerablemente en la valoración final de un inmueble.

Entre los más importantes destacan:

• Ubicación: la cercanía de la vivienda a servicios como colegios, hospitales, transporte público y zonas comerciales aumenta el valor.

• Conectividad: propiedades cercanas a estaciones de metro o vías principales suelen tener mayor valor.

• Estado de conservación: inmuebles bien mantenidos suelen tasarse más alto.

• Seguridad del sector: barrios más seguros tienden a elevar el valor del inmueble.

¿Cuánto tiempo es válida una tasación?

Una tasación generalmente tiene una validez de entre 3 a 6 meses debido a la fluctuación del mercado inmobiliario.

Por esta razón, si tu interés es obtener financiamiento hipotecario, el banco normalmente exigirá una tasación actualizada al momento de aprobar el crédito.

¿Quién puede realizar una tasación?

La tasación debe ser realizada siempre por un profesional calificado. Por lo general, en Chile, se trata de ingenieros, arquitectos y otros profesionales quienes deben estar inscritos en el Registro de Tasadores del SII.

Además, diversas empresas especializadas en tasaciones cuentan con profesionales acreditados que brindan este servicio.

¿Cuánto cuesta realizar una tasación?

El valor de la tasación dependerá principalmente del tamaño y tipo de propiedad.

¿Por qué es tan importante una buena tasación?

Una tasación adecuada no solo te permite conocer con precisión el valor real de la propiedad, sino que también te ayuda a tomar decisiones estratégicas, ya sea en la negociación para comprar o vender, o al momento de solicitar financiamiento bancario.

Además, contar con un documento de tasación bien elaborado facilita procesos legales, herencias o divisiones patrimoniales.

Consejos prácticos antes de solicitar una tasación

Para que la tasación sea lo más certera posible:

• Prepara todos los documentos con anticipación.

• Realiza mejoras menores si es necesario, ya que una buena presentación visual de la propiedad influye positivamente.

• Ten claridad sobre la finalidad de la tasación (crédito, venta o inversión), ya que eso también influye en el método a utilizar.

¿Y qué pasa después de realizada la tasación?

Tras la visita, el tasador prepara un informe detallado, el cual entrega generalmente en formato digital o impreso.

Este documento incluye fotografías, mapas, análisis comparativos y un informe que fundamenta el valor asignado al inmueble.

El plazo habitual para recibir este informe es de aproximadamente una semana desde la fecha de la inspección.

Una tasación profesional es clave para cualquier operación inmobiliaria. Es una inversión que te proporciona seguridad, claridad y argumentos sólidos para cualquier negociación o transacción que desees realizar.

Asegúrate siempre de recurrir a profesionales acreditados para garantizar la calidad y confiabilidad del informe obtenido.

Fraccional: La innovadora alternativa de inversión inmobiliaria

En el dinámico mercado inmobiliario chileno, han surgido innovadoras alternativas de inversión que facilitan el acceso a este sector.

Una de ellas es Fraccional, una fintech que permite a cualquier persona invertir en bienes raíces desde montos accesibles, a partir de $100.000 pesos, sin necesidad de créditos ni trámites complejos.

Este modelo de inversión fraccionada ofrece la posibilidad de adquirir participaciones en propiedades, recibiendo ingresos proporcionales por concepto de arriendos y beneficiándose de la plusvalía del inmueble.

De esta manera, Fraccional democratiza la inversión inmobiliaria, permitiendo que más personas puedan participar en el mercado y diversificar sus portafolios de inversión.